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物業(yè)保安服務(wù)的范圍應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行認(rèn)定:
首先是法律法規(guī)對(duì)物業(yè)公司保安服務(wù)方面的強(qiáng)制性規(guī)定，如《管理辦法》第十五條規(guī)定的物業(yè)保安人員應(yīng)當(dāng)履行的六項(xiàng)職責(zé)。其次，由于物業(yè)公司和業(yè)主之間存在的是合同關(guān)系，當(dāng)事人完全可以在合同中具體約定保安的內(nèi)容，確定保安服務(wù)的范圍，以排除法規(guī)的任意性規(guī)范。
當(dāng)然需要明確指出的是，根據(jù)《管理辦法》第三條"居住物業(yè)保安服務(wù)是指物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)"的規(guī)定，物業(yè)公司的保安義務(wù)僅僅局限于防范性的安全保衛(wèi)，保安不能等同于治安或保鏢，物業(yè)公司不負(fù)有保障住宅小區(qū)內(nèi)每個(gè)居住人人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，不能要求物業(yè)公司提供的保安服務(wù)達(dá)到完全杜絕治安事件的發(fā)生。
物業(yè)公司未盡保安義務(wù)的后果，鑒于物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的合同關(guān)系，一旦物業(yè)公司不履行或不完全履行自己的保安義務(wù)，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，而且這種責(zé)任的承擔(dān)并不以給業(yè)主造成的實(shí)際損失為前提。
通常，在物業(yè)公司雖然違約但未給業(yè)主造成實(shí)際損失的情況下，物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的形式和條件比較簡(jiǎn)單。業(yè)主可根據(jù)物業(yè)公司違約程度的不同，要求其繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或減少收取物業(yè)管理費(fèi)。然而一旦業(yè)主因受到實(shí)際損害，轉(zhuǎn)而要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的，情況就會(huì)變得相對(duì)復(fù)雜。此時(shí)，衡量物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)就是以下四大要件:一、物業(yè)公司主觀上是否有過(guò)錯(cuò)。二、物業(yè)公司是否有違約行為(違約是前提條件，無(wú)違約的話，物業(yè)公司即無(wú)責(zé)任)。三、有損害結(jié)果。四、違約行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系。
在這四大要件中，物業(yè)公司的違約行為及業(yè)主的損害結(jié)果是顯而易見(jiàn)的，責(zé)任認(rèn)定的關(guān)鍵在于對(duì)物業(yè)保安公司主觀過(guò)錯(cuò)及因果關(guān)系的認(rèn)定。